Un proprietario che si trova attualmente con un contratto di locazione in regime di cedolare secca e intende passare alla tassazione ordinaria ha la facoltà di farlo, ma deve rispettare alcune procedure e considerare gli impatti che tale decisione comporta, sia a livello fiscale che nei rapporti con l’inquilino.
Cedolare Secca: Vantaggi e Limiti
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale che consente ai proprietari di immobili di affittare case a uso abitativo con un’imposta sostitutiva pari al 21% (o al 10% per contratti agevolati) sul canone di locazione, evitando il pagamento dell’Irpef e delle relative addizionali regionali e comunali. Inoltre, questo regime esclude l’aggiornamento annuale del canone d’affitto, compreso quello basato sull’indice ISTAT, e non richiede il pagamento dell’imposta di registro e di bollo.
Tuttavia, in alcuni casi, come quello dell’autore della domanda, il regime ordinario può risultare più vantaggioso, soprattutto per chi ha elevate spese detraibili, come quelle legate a interventi edilizi agevolati (ad esempio, il Superbonus). Questo perché la tassazione ordinaria consente di detrarre tali oneri dal reddito complessivo, riducendo così l’imponibile.
Come Revocare la Cedolare Secca
La revoca della cedolare secca è un’operazione legittima, ma deve essere effettuata rispettando alcune scadenze precise. Il passaggio alla tassazione ordinaria può essere eseguito annualmente, e deve essere comunicato all’Agenzia delle Entrate entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativo all’annualità successiva. Ad esempio, se il contratto è iniziato il 1° ottobre, il proprietario ha tempo fino al 31 ottobre dell’anno successivo per inviare telematicamente il modello RLI all’Agenzia delle Entrate, comunicando la revoca della cedolare secca e versando l’imposta di registro (pari al 2% del valore annuo del canone).
Impatti Fiscali per il Proprietario
Una volta che il proprietario decide di passare al regime ordinario, egli sarà soggetto alle normali regole dell’Irpef, il che significa che il reddito derivante dalla locazione sarà tassato secondo gli scaglioni progressivi Irpef e non con l’aliquota fissa della cedolare secca. Tuttavia, come accennato in precedenza, sarà possibile detrarre alcune spese e oneri che nel regime della cedolare non sono ammessi.
Oltre al pagamento dell’Irpef, il proprietario dovrà farsi carico del pagamento dell’imposta di registro (2% sul valore annuo del canone) e, in alcune situazioni, potrà richiedere l’adeguamento del canone d’affitto in base all’aumento del costo della vita.
Rapporti con l’Inquilino: Comunicazioni e Obblighi
La revoca della cedolare secca può avere conseguenze anche per l’inquilino, poiché con il passaggio alla tassazione ordinaria cambiano le regole contrattuali riguardanti l’adeguamento del canone e la ripartizione dell’imposta di registro.
- Contratti con rinuncia espressa all’aggiornamento del canone: Se nel contratto originario era espressamente stabilito che il proprietario rinuncia all’aggiornamento del canone e all’imposta di registro, allora il passaggio alla tassazione ordinaria non comporta variazioni per l’inquilino. In questo caso, il proprietario non potrà richiedere l’adeguamento e non sarà obbligato a comunicare il cambio di regime fiscale all’inquilino.
- Contratti con clausola esplicita di variazione del canone: Se invece nel contratto è previsto che, in caso di rinuncia alla cedolare secca, verranno applicati l’adeguamento del canone e la suddivisione dell’imposta di registro, il proprietario dovrà inviare una raccomandata con ricevuta di ritorno all’inquilino, comunicando il cambio di regime fiscale e informandolo dei nuovi costi che ne derivano.
- Contratti con semplice menzione della cedolare secca: Infine, c’è il caso in cui il contratto menziona semplicemente l’opzione per la cedolare secca, senza ulteriori dettagli. In queste situazioni, ci possono essere interpretazioni diverse: alcuni sostengono che la semplice menzione della cedolare implichi una rinuncia automatica all’aggiornamento del canone e all’imposta di registro; altri, invece, ritengono che il passaggio alla tassazione ordinaria possa comportare un ritorno all’applicazione di tali oneri. In questi casi, si consiglia di trovare un accordo amichevole tra le parti, anche alla luce del fatto che l’inflazione attuale ha un impatto ridotto sull’adeguamento del canone.
Conclusione
Il passaggio dal regime della cedolare secca alla tassazione ordinaria è un’operazione del tutto legittima, che può essere vantaggiosa in determinate situazioni fiscali. Tuttavia, è fondamentale seguire le procedure corrette con l’Agenzia delle Entrate e tenere conto delle eventuali implicazioni per l’inquilino, specialmente per quanto riguarda l’aggiornamento del canone e la suddivisione dell’imposta di registro. Un’attenta valutazione e una comunicazione chiara con l’inquilino possono evitare controversie e garantire una transizione senza intoppi.