L’acquisto della casa tramite un mutuo consente di accedere a diverse agevolazioni e detrazioni fiscali. Per tutti i dettagli ti rimando alla guida al Mutuo Casa. Per un confronto dele varie offerte, che puoi anche ordinare per TAEG, puoi utilizzare invece questo simulatore online (troverai condizioni anche migliori rispetto alla filiale in quanto le banche sanno che su Internet il cliente è più attento al confronto).
Particolare invece è la situazione del mutuo in caso di ristrutturazione casa, sia che il finanziamento sia stato concesso proprio per la ristrutturazione (magari con erogazioni a tranche, vale a dire a SAL stato avanzamento lavori) o che questa avvenga successivamente all’acquisto finanziato con il mutuo casa.
Di seguito riporto una risposta degli esperti del Sole 24 Ore in proposito.
Ristrutturazione casa, mutuo e tasse
Ho acquistato un immobile a giugno 2023, con agevolazioni e mutuo prima casa. Attualmente è in corso una ristrutturazione straordinaria, con presentazione della Cila (comunicazione inizio lavori asseverata). Non potendo effettuare subito il trasferimento della residenza – che, comunque, avverrà entro 18 mesi dal rogito – sono attualmente in affitto in un’abitazione, sita nel territorio dello stesso Comune in cui si trova il mio immobile. In questo caso, sono tenuta al pagamento dell’Imu? Inoltre, nella prossima dichiarazione (modello 730/2024), come dovrò considerare questo immobile, che è la mia unica proprietà immobiliare, ma in cui non risiedo e che al momento non costituisce la mia dimora principale?
Risposta: Imu e detrazione interessi
L’abitazione in ristrutturazione è soggetta a Imu, non potendola considerare come abitazione principale, difettando i requisiti della residenza e della dimora abituale. Peraltro, essendo in corso lavori di ristrutturazione straordinaria, l’Imu va calcolata facendo riferimento al valore dell’area fabbricabile. Infatti, l’articolo 1, comma 746, della legge 160/2019 (di Bilancio per il 2020) prevede che in caso di utilizzazione edificatoria dell’area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero (quali quelli di ristrutturazione edilizia), la base imponibile è costituita dal valore dell’area, la quale è considerata fabbricabile, senza computare il valore del fabbricato in corso d’opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione, oppure, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato.
Per quanto riguarda gli obblighi dichiarativi, il proprietario, avvalendosi dell’articolo 36, comma 3, del Dpr 917/1986 (Tuir), potrà non dichiarare nel modello 730/2024 (o nel modello Redditi Pf/2024) l’unità immobiliare in ristrutturazione straordinaria. Tale norma contempla i casi in cui gli immobili non producono reddito di fabbricati, tra i quali rientra quello dell’immobile per il quale sono state rilasciate licenze, concessioni o autorizzazioni per restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia. II proprietario, tuttavia, non deve dichiarare l’immobile solo per il periodo al quale si riferisce il provvedimento, e a condizione che, durante questo lasso di tempo, non abbia utilizzato l’unità immobiliare, come precisato dalle istruzioni alla compilazione della dichiarazione.
Relativamente al mutuo contratto per l’acquisto dell’abitazione principale, il contribuente potrà beneficiare della detrazione dall’imposta lorda del 19 per cento, calcolata su un importo massimo degli interessi passivi e dei relativi oneri accessori (nonché delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione) pari a quattromila euro (articolo 15, comma 1, lettera b, del Tuir). La detrazione spetta solo per il periodo in cui l’immobile è utilizzato come “abitazione principale” (che è quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente). Come evidenziato dall’agenzia delle Entrate nella circolare 14/ E/2023, cui si rinvia per ulteriori approfondimenti, se l’immobile è stato oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, la residenza vi andrebbe portata entro due anni dall’acquisto.