Riporto una risposta degli esperti del Sole 24 Ore di qualche settimana fa in quanto può esser utile ai lettori con immobili da affittare o in affitto. I quesiti sul tema si trovano sull’inserto del lunedì del quotidiano finanziario.
Cedolare secca con canone concordato
Un contratto a canone concordato, della durata di sei anni più due, ha avuto inizio il 1° marzo 2018. La locazione è soggetta al regime della cedolare secca. Si chiede se, al 1° marzo 2024 (con revoca della cedolare secca), per il calcolo dell’aggiornamento del canone è possibile applicare l’indice Istat con decorrenza 1° marzo 2018 oppure se va applicato solo l’indice dell’ultimo anno. Va chiesto l’aggiornamento a partire dal 1° marzo 2024, senza arretrati, perché fino al 29 febbraio 2024 si applica la cedolare secca?
L’articolo 3, comma 11, del Dlgs 23/2011 dispone che, nel caso in cui il locatore opti per l’applicazione della cedolare secca, è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell’opzione, la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente.
Tra l’altro, il patto 2 del contratto di locazione tipo, allegato A al decreto del ministero delle Infrastrutture e dei trasporti 16 gennaio 2017, relativo alle locazioni a canone concordato di cui all’articolo 2, comma 3, della legge 431/1998 (che si presume sia stato utilizzato nel caso in esame) stabilisce che, nel caso in cui l’accordo territoriale lo preveda, il canone viene aggiornato ogni anno nella misura contrattata, che comunque non può superare il 75% della variazione Istat, esclusivamente nel caso in cui il locatore non abbia optato per il regime della cedolare secca.
Conseguentemente, ove la rinuncia alla cedolare secca decorra dal 1° marzo 2024, il locatore avrà diritto all’aggiornamento del canone a partire dal periodo 1° marzo 2024-28 febbraio 2025. In conclusione – a condizione che l’aggiornamento del canone sia previsto dall’accordo locale e nel contratto di locazione – la richiesta di adeguamento da parte del locatore, relativamente al periodo di cui si è detto, potrà essere inoltrata al conduttore dal 1° marzo 2025.