Ottenere un mutuo è un passo importante che richiede una pianificazione attenta e una buona conoscenza dei criteri utilizzati dalle banche per valutare le richieste. Il libro “Il mutuo per la tua casa” dedica un capitolo fondamentale alle regole creditizie, svelando i meccanismi che guidano le decisioni degli istituti di credito. Questo articolo riassume i concetti chiave, fornendo una guida per prepararsi al meglio alla richiesta di un finanziamento.
Policy del Credito: La Bussola Interna delle Banche
Ogni banca ha una propria “policy del credito”, ovvero un insieme di regole e criteri interni che i dipendenti devono seguire per la concessione di mutui e finanziamenti. Queste regole, pur presentando alcune variazioni tra i diversi istituti, sono sempre più standardizzate e automatizzate, limitando il margine di discrezionalità delle filiali.
- Scoring e Rating: Le banche utilizzano sistemi di valutazione automatizzati, basati su algoritmi di scoring e rating, per assegnare un punteggio al richiedente e alla sua richiesta di finanziamento. Questi sistemi analizzano numerosi parametri come il reddito, la situazione lavorativa, la composizione del nucleo familiare e la storia creditizia del richiedente. Un punteggio positivo (verde/bianco) accelera l’approvazione, mentre un punteggio negativo (rosso/nero) può portare al rifiuto.
- Automatismi: Molte banche utilizzano automatismi per velocizzare l’analisi della pratica, ma per i mutui il processo è più complesso e non esiste una delibera automatica.
Rapporto Rata-Reddito: Un Equo Equilibrio
Il criterio più noto è il rapporto rata-reddito, che stabilisce un limite massimo per la rata del mutuo rispetto al reddito netto del richiedente. La regola generale è che la rata non dovrebbe superare un terzo del reddito netto mensile. Questo criterio, oltre a tutelare la banca, protegge anche il mutuatario da un eccessivo indebitamento.
- Reddito Netti: Il calcolo del reddito netto considera il reddito da lavoro dipendente, autonomo o da pensione, con possibili ponderazioni a seconda della tipologia contrattuale. Per i lavoratori dipendenti a tempo determinato, il reddito è spesso ponderato all’80% o meno. I redditi da lavoro autonomo sono valutati in base alla solidità e durata dell’attività. Altre forme di reddito, come affitti o mantenimento, possono essere considerate se documentabili e stabili.
- Impegni Finanziari: Dal reddito vengono dedotti eventuali impegni finanziari preesistenti, come prestiti, finanziamenti, assegni di mantenimento e affitti.
- Reddito di Sussistenza: Alcune banche considerano anche il “reddito di sussistenza”, un importo minimo necessario per vivere, che varia in base alla zona geografica e alla composizione del nucleo familiare.
LTV (Loan-to-Value): Quanto Puoi Ottenere
Il LTV indica il rapporto tra l’importo del mutuo e il valore dell’immobile. Generalmente, il valore dell’immobile è calcolato prendendo il minore tra il valore di perizia e il prezzo di acquisto. La normativa sui mutui fondiari stabilisce un LTV massimo dell’80%. Per le operazioni standard, l’LTV massimo è pari all’80%, mentre per altre finalità come la ristrutturazione o la liquidità, il LTV massimo è solitamente inferiore (60-70%). Per i mutui garantiti dal fondo Consap per gli under 36, si può superare l’80%.
CRIF e Centrale Rischi: La Tua Storia Creditizia
Le banche consultano banche dati pubbliche e private per conoscere la storia creditizia del richiedente.
- Centrale Rischi Banca d’Italia (CR): Questa banca dati pubblica raccoglie informazioni sui finanziamenti superiori a 30.000 euro e segnala eventuali sofferenze e ritardi nei pagamenti. I dati sono conservati per un massimo di 3 anni.
- CRIF e altre banche dati private: Le banche dati private come CRIF raccolgono informazioni sull’indebitamento inferiore a 31.246 euro. Queste banche dati richiedono il consenso del richiedente per l’accesso. La presenza di segnalazioni negative in queste banche dati comporta il rifiuto della domanda di finanziamento.
- Tempi di cancellazione: Le informazioni negative sono cancellate dopo un certo periodo.
Garanzie: L’Ipoteca e Altro
La principale garanzia per la banca è l’ipoteca sull’immobile acquistato. L’ipoteca viene iscritta per un valore superiore all’importo del mutuo, per coprire anche gli interessi e le spese. Le banche solitamente concedono mutui con ipoteca di primo grado. In caso di inadempienza del mutuatario, la banca ha il diritto di mettere all’asta l’immobile.
Oltre all’ipoteca, la banca può richiedere ulteriori garanzie, come fideiussioni o assicurazioni.
Altri Criteri Creditizi
Le banche valutano anche altri aspetti:
- Provenienza del Bene: La banca analizza la storia dell’immobile per accertarsi che non ci siano problematiche che possano compromettere il diritto di proprietà. Particolare attenzione viene prestata alle donazioni, che possono essere impugnate dagli eredi legittimi. Anche le successioni sono verificate attentamente. L’accettazione tacita dell’eredità è un atto necessario per la continuità del registro immobiliare.
- Aziende e Datori di Lavoro: La banca valuta anche la solidità del datore di lavoro del mutuatario.
- Movimenti di Conto Corrente: La banca analizza i movimenti del conto corrente del richiedente per individuare eventuali anomalie.
Prepararsi al Meglio per ottener il mutuo
Conoscere le regole creditizie è fondamentale per aumentare le probabilità di ottenere un mutuo. Prima di fare una richiesta, è consigliabile:
- Verificare la propria situazione finanziaria e creditizia.
- Calcolare il rapporto rata-reddito e accertarsi che la rata sia sostenibile.
- Controllare la propria posizione presso le centrali rischi specie se si teme ci siano precedenti segnalazioni
- Raccogliere la documentazione necessaria.
- Valutare se è necessario un garante o altre forme di garanzia.
- Considerare la provenienza dell’immobile e i rischi associati a donazioni o successioni.
Le regole creditizie delle banche sono uno strumento fondamentale per valutare l’affidabilità di un richiedente e la sostenibilità di un finanziamento. Comprendere questi meccanismi e prepararsi adeguatamente può fare la differenza tra l’ottenimento o il rifiuto del mutuo. Il libro “Il mutuo per la tua casa” è un’ottima risorsa per orientarsi in questo complesso panorama e affrontare con maggiore consapevolezza la richiesta di un mutuo.